房地产经纪人 / 协理
考证通关训练营

• 行业属性：服务业→中介服务业→房地产中介服务业，介于房地产开发与消费之间。
• 五大特性：主体资格专业性、活动地位居间性、服务内容有偿性、服务后果社会性、客户非固定性。
• 与开发的差别：不取得房屋所有权，只提供撮合/代理服务。

经纪≠行纪：房地产经纪以居间、代理为主，行纪是以自己名义为委托人从事贸易（房地产经纪极少用行纪）。

"专居有社非固定"——专业、居间、有偿、社会、非固定客户。

• 直营模式：总公司与分公司，统一核算、统一品牌，管控强、扩张慢。
• 特许经营：加盟店独立核算，使用统一品牌/系统，扩张快、管控弱。
• 单店 vs 连锁：连锁靠规模与品牌获客。

分公司不具备独立法人资格，责任由总公司承担；加盟店是独立法人。

• 经纪人：全国统一考试→注册→发证，每3年登记一次，每一登记周期继续教育不少于30学时。
• 协理：考试合格即取得资格，在经纪人中指导开展业务。
• 权利：依法执业、获取报酬、如实告知权、拒绝违法指令。
• 义务：守法、诚实守信、保守商业秘密、接受继续教育。

继续教育是"登记"前提，不是"考试"前提；协理不强制注册但需登记信息。

• 居间：报告订约机会或提供媒介，可同时接受买卖双方委托；佣金由约定方付。
• 代理：以委托人名义在授权内行事；分独家代理与一般代理。
• 核心区别：名义不同（自己 vs 委托人）、可否双方（可 vs 不可）。

经纪人"双方代理"被禁止（利益冲突）；但"双方居间"合法。

• 居间未促成合同：不得要求佣金，但可请求报销必要费用。
• 代理：按成交价一定比例收取。
• 差价禁令：赚差价是违规，可罚款、记入信用档案。

未促成也可要"必要费用"（非佣金），这是常考陷阱。

• 保存范围：交易合同、服务合同、业务记录、核验记录等。
• 机构注销：档案移交住建（房管）部门或指定机构。

"五年存档"——居间合同、业务记录均5年。

保密义务不因合同终止而消失；泄露可担民事赔偿+行政责任。

• 《房地产经纪管理办法》由住建部、发改委、人社部联合发布（2011年，2016年修订）。
• 地方行业组织协助自律。

• 流程：进门问候→需求登记（客户画像）→房源匹配→带看→跟进。
• 首次接待须签署告知书，保障双方知情权。

未书面签订服务合同不得收取佣金；禁止"阴阳合同"。

• 登记类型：首次、转移、变更、注销、预告、异议、更正登记。
• 预告登记：未经权利人同意处分不发生物权效力；债权消灭或能登记起90日内未转则失效。
• 异议登记：登记后15日内未起诉则失效。

"合同生效"与"物权变动"分离——卖房人一房二卖，合同都有效，先登记的取得物权。

• 纳税人：土地、房屋权属承受方（买方）。
• 计税依据：成交价格（不含增值税）。
• 申报：签合同起10日内。

"首套12（1%/1.5%）二套12（1%/2%）"——按90㎡分界。

• 增值税率5%，附加约0.3%~0.6%（城建7%/5%/1%+教育费附加3%+地方教育附加2%），合计约5.3%~5.6%。
• 一般纳税人销售不动产：一般计税9%或简易计税5%。

"满2年"看契税完税或产证时间，先到为准；非普通住房满2年也按差额征。

核定征收不要求原值凭证；"满五唯一"指自用5年以上+家庭唯一生活用房。

限售是行政措施，违反不得办理转移登记，非合同无效。

• 屋面防水/防渗漏：5年。
• 供热供冷系统：2个采暖/供冷期。
• 电气/给排水/安装/装修：2年。
• 地基基础与主体结构：设计文件合理使用年限。

"防水5、管线2、主体一辈子"。

• 住宅出让到期自动续期。
• 划拨转出让须补办手续并补缴出让金。
• 征收农地：国务院或省级政府批准。

"居70商40，其余50"。

中介代收客户资金=违规，必须进监管账户。

备案时限：领执照起30日内。

• 格式条款未提示说明→不成为合同内容。
• 定金罚则：收方违约双倍返还，付方违约无权返还。
• 跳单：接受中介服务后绕开中介成交仍应付报酬。

"认房认贷"：有房或有贷记录均算二套，首付更高。

房屋出卖前合理期限通知承租人，承租人15日未表态视为放弃优先购买。

• 套内建筑面积=使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
• 公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。
• 得房率：多层约80%，高层约70%~75%。

阳台：封闭按全面积、非封闭按半面积计套内。

容积率越高≠密度越高（可建高层）；绿化率≠绿地率（口径不同）。

土地单价9000元/㎡、容积率3→楼面地价=3000元/㎡。

"楼面=地价÷容积率"。

名义利率12%、按月复利→实际=(1+0.01)^12−1≈12.68%。

生活必需品缺乏弹性（涨价需求量降得少），奢侈品富有弹性。

• 市场法：交易活跃物业。
• 收益法：有收益物业，V=年净收益/资本化率。
• 成本法：新开发或极少交易物业。

公积金贷款利率低于商贷，但额度受限；组合贷=公积金+商贷。

等额本金总利息更少，但前期压力大。

存在查封的房屋不得承接委托；租赁期内"买卖不破租赁"。

《带看确认书》是证明服务事实、防范跳单的关键凭证。

佣金不应与监管资金混同；监管主体为银行或交易保证机构。

月供一般不过家庭收入50%；二套认定看"认房认贷"。

• 完全：≥18岁（或16岁+自食其力）。
• 限制：8岁~18岁。
• 无：<8岁。
• 代理：委托/法定/指定代理。

8岁是"限制"起点而非"无"；16岁自食其力视为完全。

• 用益物权：建设用地使用权、宅基地使用权。
• 担保物权：抵押权、质权、留置权。
• 登记簿是物权归属依据，证书是凭证。

协理只需向客户"说明承担主体与大致比例"，不代替专业计税。

查封房不得承接；租赁期内买卖不破租赁须告知买家。

合同须双方签字+机构盖章，各执一份；不得代填虚假内容。

中介代收客户资金=违规；定金超20%部分无效。